Starters - De Vijzel

Starters

Een huis kopen zonder eigen geld? Nieuwbouw!

Als u een bestaande woning koopt (tweedehands) dan moet u tegenwoordig best wel een stevige spaarrekening hebben. Een bestaande woning koopt u namelijk altijd ‘kosten koper’. Dat betekent dat de kosten die u rondom de koop van een bestaand huis heeft, allemaal door u zelf betaald moeten worden. U krijgt dan te maken met overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en ga zo maar door.

Een nieuwbouwwoning koopt u ‘vrij op naam’. En dát betekent dat u bovengenoemde kosten in verband met de overdracht van uw huis helemaal niet heeft.

Maar er is meer. Bij een bestaande woning krijgt u te maken met de taxatiewaarde. Als die waarde lager is dan de prijs waarvoor u gekocht hebt, moet u ook dat verschil zelf nog cash bijleggen, u kunt namelijk bij bestaande bouw geen hogere hypotheek krijgen dan de taxatiewaarde (marktwaarde) van uw huis. Bij nieuwbouw werkt dat anders. De marktwaarde is namelijk gelijk aan de koopprijs.

En dan zijn we er nóg niet wat de verschillen op dit gebied betreft. Als u een tweedehands huis koopt, dan zitten er altijd dingen in (de keuken, badkamer, vloer) die u zelf nét wat anders gedaan zou hebben. Stel bijvoorbeeld dat de keuken zó oud of – in uw ogen – zó lelijk is dat u er een nieuwe in wil, dan kunt u in het algemeen niet uw hele investering in uw hypotheek trekken. U kunt slechts hypotheek krijgen voor het bedrag waarmee uw nieuwe keuken de marktwaarde van uw huis verhoogd.

Bij nieuwbouw werkt dat anders. Omdat er nog helemaal niets is qua keuken verhoogt die keuken één op één de marktwaarde van uw huis en kunt u hier de hele keuken wél in uw hypotheek meenemen. Dat werkt uiteraard ook zo bij de badkamer, de vloer en andere investeringen in het huis zélf

Heeft u dan helemáál geen bijkomende kosten bij de aankoop van een nieuwbouwhuis? U krijgt alleen maar te maken met kosten die verband houden met het afsluiten van uw hypotheek. Vaak bent u daar in totaal ca. € 1.500,- (aftrekbaar) aan kwijt, dat valt dus alles mee!

Een hypotheek is een spaarrekening

Natuurlijk is een hypotheek geen spaarrekening. Maar iedere hypotheek heeft een element van vermogensopbouw in zich. Vaak hoort u mensen zeggen dat het kopen van een huis het beste pensioen is wat  kunt hebben. Maar wat bedoelen ze daar nou precies mee?

Kijk, stel dat u een huis koopt voor € 300.000,-. U gaat daarvoor een hypotheek aan waarvan u besluit om € 200.000,- wél af te lossen gedurende de looptijd en € 100.000, niet. En stel dat na 30 jaar de waarde van uw huis is opgelopen naar € 390.000,- en op dat moment verkoopt u. Wat gebeurt er dan? Opbrengst € 390.000,- -/- hypotheek € 100.000,- betekent € 290.000,- in uw zak.

Daarmee gaat u een nieuw huis kopen of u gaat tot het einde der dagen de huur van een ander huis betalen, óf… Maakt niet uit, u begrijpt wat er gebeurt: u heeft € 290.000,- in uw handen.

Als u huurt dan heeft u natuurlijk een vermogensopbouw van exact € 0,- in uw eigen huis. Het enige dat u heeft is uiteraard een dak boven uw hoofd. In dat geval is de verhuurder degene die vermogen opbouwt, die krijgt immers het geld binnen.

Stel dat u de keus hebt: u gaat voor € 900,- huren of u gaat eenzelfde huis kopen waarbij de hypotheek € 900,- per maand kost. Het verschil? De hypotheekbetaling valt uiteen in 2 componenten: rente én aflossing. Die rente kunt u het beste zien als een soort huur. U betaalt het aan de bank en qua vermogensopbouw heeft u aan die component natuurlijk helemaal niets. Maar de tweede component is aflossing. Met dit bedrag loopt u hypotheek maandelijks naar beneden. En ván die € 900,- kan het best wel eens zijn dat er € 500,- aflossing is en € 400,- rente. Maandelijks komt er dan € 500,- naar u toe. Vermogensopbouw dus.

Is een hypotheek een spaarrekening? Nee. Bouwt u met een hypotheek (zoals hierboven beschreven) een mooi vermogen op? Ja. Is het kopen van een huis het beste pensioen wat u kunt hebben? Nee, want het winnen van de Staatsloterij zal vast nog wat meer opleveren. Maar dat is maar weinigen van ons gegeven. Draagt het kopen van een huis en een slimme hypotheek bij aan een heerlijk appeltje voor de dorst op latere leeftijd? Absoluut!

Maar wat kan ik nou precies lenen met mijn inkomen?

Één van de meest gehoorde vragen aan tafel: ‘hoeveel kan ik nou precies lenen op mijn inkomen?’ Logisch, want u wilt zo snel mogelijk weten of het huis dat u zó graag wilt kopen, wel of niet binnen uw bereik ligt.

Als u het internet opgaat en u gebruikt een rekentool, dan weet u vaak niet wat u overkomt. Gebruik maar eens vijf verschillende tools. De kans is levensgroot aanwezig dat u vijf verschillende antwoorden krijgt.

Hoe komt dat nou? Dat komt doordat niet alleen uw inkomen, maar ook de vorm van uw hypotheek, de periode waarvoor u uw rente vast wilt zetten én de hypotheekrente die uiteindelijk tot stand komt in uw hypotheekofferte een belangrijke rol spelen in de bepaling van uw leencapaciteit.

Omdat die internettools allemaal een andere afstelling hebben, krijg u verschillende antwoorden.

Die antwoorden kloppen trouwens sowieso vrijwel nooit bij nieuwbouw, want als u een (al dan niet gezamenlijk) inkomen bóven de € 33.000,- hebt, kunt u bij een nieuwbouwhuis méér lenen dan bij een bestaand huis. Afhankelijk van de energiezuinigheid van uw huis is dat € 9.000,-, € 15.000,- of zelfs € 25.000,-. Dat heeft ermee te maken dat u in een nieuwbouwhuis een lagere energierekening heeft dan in een bestaand huis, waardoor u meer aan een hypotheek uit kunt geven. Meer huis voor uw geld dus!

Dubbele maandlasten? Dat hóeft helemaal niet.

Een nieuwbouwhuis koopt u in ‘stukken’. Termijnen heet dat, in het vakjargon.

Als u bij de notaris zit moet u de grond afrekenen en daarna krijgt u, steeds als er weer een bepaald gedeelte van uw huis gebouwd is (eerste verdieping klaar, dak erop) een factuur thuis van de bouwer. Die facturen gaan natuurlijk over tienduizenden Euro’s maar schrik niet, want hier heeft u nu juist uw hypotheek voor afgesloten.

Koopt u een bestaand (tweedehands) huis, dan werkt het allemaal een stuk simpeler: Op een bepaalde dag gaat u naar de notaris, krijgt u de sleutel en de verkoper het geld. Dat geld krijgt hij uit uw hypotheek, waarvan de volledige betaling vanaf dag één gaat lopen.

Bij een nieuwbouwwoning werkt dat anders. Gedurende de bouw gaat u steeds meer opnemen omdat er steeds een beetje meer huis komt te staan. U krijgt de factuur (de termijn), stuurt die naar de bank en de bank betaalt de factuur uit uw hypotheek. Het nog niet uitgegeven geld staat namelijk bij de bank op een soort van speciale rekening die ‘bouwdepot’ heet. Dan weet u ook gelijk waar die term vandaan komt!

Omdat u steeds meer hypotheek opneemt gaat u maandelijks steeds meer betalen. Want het geld wat u nog niet opgenomen heeft en wat dus nog in uw bouwdepot zit, dat heeft u dus op dat moment nog niet geleend en daar betaalt u dus (bij de mééste banken) logischerwijs ook geen rente over.

Maar het is bij een nieuwbouwwoning dus wel zo dat u al hypotheekbetalingen (stijgend) aan het doen bent terwijl u nog geen dak boven uw hoofd hebt.

Als u nog thuis woont en/of een beetje gespaard heeft, dan hoeven die maandelijkse hypotheeklasten helemaal geen probleem zijn. Maar woont u in een huurwoning met een stevige huur of heeft u maar weinig spaargeld opgebouwd, dan kunnen die lasten tijdens de bouw wel eens heel vervelend uitpakken. Bij een huurwoning heeft u immers al een woonlast. Vandaar ook dat dit in de volksmond de benaming ‘dubbele lasten’ heeft gekregen.

Voor mensen die de hypotheeklasten tijdens de bouw liever niet zélf uit de achterzak willen betalen is er gelukkig een goede oplossing. U kunt de maandlasten namelijk ook uit uw nieuwbouwhypotheek laten betalen. Uw hypotheek wordt dan uiteraard een stukje hoger en uit dat stukje haalt de bank de maandelijkse betalingen die u normaliter zélf zou betalen. Dat geeft u dus de ruimte om lekker door te sparen en comfortabel te verhuizen, want de maandlast van uw nieuwe hypotheek gaat u pas voelen als de sleutel van uw nieuwe huis om gaat.

Uw bouwdepot en de extra’s in uw huis, hoe werkt dat nou?

Het is één van de leukste dingen als u een nieuwbouwhuis gaat kopen. Hoe maakt u het huis helemaal u? Koop uw een bestaand huis, tweedehands dus, dan zijn er door de verkoper altijd keuzes gemaakt (keuken, badkamer etc.) die u zelf niet gemaakt had. Bij een nieuwbouwhuis werkt dat anders en dat is uiteraard één van de grote charmes van nieuwbouw.

Uw nieuwbouwhuis gaat u volledig customizen (individualiseren) met uw éigen extra’s en upgrades. Zo wordt uw huis helemaal u. Wel of niet een uitbouw, welke keuken, vloer, badkamer, tegelwerk, smarthome-opties en ga zo maar door. Uw huis.

Al snel duikt dan de term bouwdepot op. Een bouwdepot is een geblokkeerde rekening bij uw hypotheekbank. Uit een bouwdepot mag u alleen bedragen opnemen die samenhangen met de bouw van uw huis, de door u gekozen upgrades en mogelijk de hypotheeklasten tijdens de bouw.

Anders dan bij bestaande bouw kunt u bij nieuwbouw namelijk alle extra’s en upgrades gewoon meenemen in uw hypotheek.

Bij een nieuwbouwhuis heeft u altijd te maken met de begroting. Oneerbiedig zou u dat ook de kassabon kunnen noemen. De ‘kale’ prijs van het huis (waar vaak natuurlijk al veel in zit), uw upgrades en mogelijk de maandlasten tijdens de bouw maken die totaalbegroting compleet.

Natuurlijk is zo’n begroting vooraf hartstikke moeilijk. Vaak zijn er toch wel dingen die later net wat anders uitpakken of dingen die u vergeten bent. Zoals de plinten of iets dergelijks. Daarom is het slim om ruim te begroten. Denkt u met € 35.000,- klaar te zijn? Neem een post ‘onvoorzien’ op en begroot € 40.000,-. Want wat is het mooie van een bouwdepot? Als er aan het eind geld over is, dan los u dat gewoon af op uw hypotheek, maandlasten omlaag en klaar is kees. En omdat u het bedrag dat overblijft nooit hebt opgenomen, heeft u er gedurende de bouw ook nooit iets (rente) over hoeven te betalen. Het kost dus helemaal niets om een beetje extra veiligheid ‘in te rekenen’.

Het totaal van uw bouwdepot is dus het totaal van uw persoonlijke begroting voor uw huis, eventueel verminderd met de inbreng van uw spaargeld.